DICAS DE LOCAÇÃO: Renovação automática na lei do inquilinato

Hélio Caetano - Presidente ACI/DF

A renovação automática é caracterizada quando transcorrem 30 dias sem a manifestação das partes no sentido de pôr fim ao contrato de locação. Devidamente notificado, o inquilino terá o prazo de 30 dias para a desocupação do imóvel.

A regra do direito civil brasileiro é que os contratos devem ser cumpridos. O objetivo da mencionada previsão busca, unicamente, preservar a segurança jurídica das partes contratantes, a fim de que estas não sejam surpreendidas com repentinas alterações das cláusulas e condições das avenças por elas firmadas.

Tendo em vista que o inquilino é a parte mais fraca do contrato de locação, não poderá o locador, sem motivos, resilir a locação durante o prazo de vigência do contrato. Entretanto, em determinadas situações especiais trazidas pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), poderá o locador, ainda que durante a vigência do contrato, realizar a denúncia da locação. Essas exceções estão previstas no artigo 9° da Lei 8.245/91.

1. Mútuo acordo. Se as partes acordarem que não há mais interesses comuns na continuidade do contrato de locação, podem celebrar um distrato pelo qual o contrato se extingue.

2. Denúncia cheia. Há infração legal quando o locatário descumpre as obrigações previstas no próprio bojo da lei. A principal delas está prevista no inciso I, do artigo 23, e versa sobre o pagamento do aluguel e dos encargos decorrentes do contrato locatício.

3. Reparos urgentes determinados pelo poder público. Trata-se da resolução contratual em razão de força maior, já que surgiu a necessidade de realização de obras urgentes, sem culpa das partes.  Outra grande discussão travada no campo da fiança diz respeito à possibilidade ou não de exoneração do fiador antes da efetiva devolução do imóvel. Porem, o Art. 39. Da lei 8.245/91, diz :  “....Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009). ...”. Esta nova redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009, trouxe mais segurança aos locadores que estão com seus contratos renovados automaticamente, pois não pretendem a retomada do imóvel a curto prazo. Vale frisar que, a qualquer tempo, desaparecendo a garantia, seja ela real ou pessoal, o locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Fonte:http://www.revistawimoveis.com.br/index.php/fantasma/297-dicas-de-locacao-renovacao-automatica-na-lei-do-inquilinato